家売却

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不動産物件の査定額は、土地の価格相場と類似物件の販売価格などから査定額を算出しています。一通りの査定以外にも、不動産会社によって具体的な査定基準は微妙に違うので、不動産会社ごとに査定額にバラつきが出てしまうのです。具体的な査定額の理由を、不動産会社は公開する責任があると宅地建物取引業法によって義務付けられています。
提示された査定額について詳しく知りたい時には忘れずに確認してください。所有していたマンションを売ったら、税金がかかることがあるのです。この税金は譲渡所得税と呼ばれています。購入時の代金と比較して値段が高くなった時に、差額で利益を上げられたら、譲渡所得税がかかるのです。
ただ、譲渡所得税は自分が住むための住居を売った際の特別控除などがありますから、自分の住居用のマンションを売却したケースでは譲渡所得税がかからない事例が大半です。

 

不動産を売るとなると、どのような計画を立てれば良いのでしょうか。
売却の流れをご説明します。

 

最初に、仲介会社に査定を依頼します。
その後、売却可能価格の目安を出してもらえるので、納得できる額であれば契約しましょう。契約した会社が、買手が見つかるまで広告などで宣伝を続けます。買手が現れないと、値下げ交渉に入ったり、半年以上売れないこともあると知っておいてください。買いたいという人が現れたら、相手にお金を支払ってもらい、売却完了というわけです。これが大まかな流れになります。一戸建ての売却では思っていた価格にならない要因がいくつかあります。

 

 

 

例えば古い物件では、更地するために建物を解体するか、解体する価格を請求したいと、言われてしまうことがあります。

 

他にも、デザイナーズ物件といわれるこだわりの強い建物は新築時に建築費が通常よりかかるにもかかわらず、いざ売る際には独自のこだわりがマイナス評価されることもあり、不服にも相場より安価になってしまう可能性があります。
不動産査定の方法は二種類あり、それぞれ訪問査定と机上価格査定と呼ばれています。現地で、直接物件を確認して査定を行うことを訪問査定といい、反対に、現地には赴かず、提供された物件の各種データを参考にして査定額を割り出すことを、机上価格査定といいます。

 

物件情報、土地相場、会社の販売歴から簡易的な査定を行うのです。その特徴から、訪問査定で算出される査定額とは差が出やすいのですが、売却可能価格を参考にする程度であれば役に立ちます。

 

 

 

 

 

 

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新居を購入して住み替えるためにそれまでの住居物件を売却したいなんて例も頻繁に見られます。この際は、売却してから購入という順番が正しいリスクマネジメントです。たとえ契約上は売約が成立していたとしても、自分の手元に代金が届くまでは油断してはいけません。

 

お金の支払いが必要なのにできないという事態が起こる可能性もありますし、先に購入してしまって売却はなんとかなるだろうと考えるのはやめておくのが無難です。

 

 

不動産売却の際の名義変更においては、これまでの物件の所有者だった売主側は登記済権利証は当然として、印鑑証明書(3か月以内の取得)がいるでしょう。買主が決済したら、すぐその日のうちに名義変更も法務局まで出向いて行います。
名義変更を行う時には、先ほどの書類の取得費の他にも、登記事項証明書代、それから、登録免許税が必要です。

 

固定資産税の1000分の4と定められているのが登録免許税なので、覚悟しておきましょう。
権利書というものは、不動産売却の際に提出しなければならないため、必要になります。そもそも権利書の持つ役割とは、その土地が登記されていることを証明することであり、登記済証が正式名称です。
万が一の際、例えばそれを紛失したり、解読不能な状態になっても再度発行することは出来ないものなのです。しかし、土地家屋調査士の方や弁護士の方、司法書士の先生を代理人とし、確実に本人だと確認できる情報を提供したら対処できます。
大抵の場合、不動産を売却するときにいつ退去するかというのは決定権を持つのは売却側です。ですが、どちらかと言えば、売り出し時点から空いていた方が売値を上げられます。
入居者がいるままの内覧では、顧客からマイナスの印象を持たれがちになりますので、できれば早期に退去しておいた方がよい結果をもたらすでしょう。できるだけ早期に不動産物件の売却先を見つけたいと思うのも無理はありませんが、万が一、値下げタイミングの判断に失敗すると損失はかなりのものです。早々に値下げがされている売却物件は、底値はまだだなと期待する買主が現れることでしょう。ですから、物件への問い合わせ数の推移などから分析し、売り出してから動きがなく半年以上が経っているなら値下げの検討を始めてもいいでしょう。

 

 

 

市場に出ている物件に実際に立ち入って中を見ることができるというのがモデルハウスと異なるオープンハウスの特徴です。
その物件が中古で住人が立ち退く前の場合はインテリアがあるままですが、かえって入居したときの感覚が得やすいのではないでしょうか。

 

加えて、家と一緒に近辺もぶらぶらすることで、行きやすいお店はどんなものがあるかなどライフスタイルなんかも事前にわかります。

 

 

 

売価が3000万円より安く不動産物件を売った場合だと所得税、住民税の課税対象から外してもらえるという特例が存在します。なぜかというと、売却した価格のうち、3000万円までが特別控除の対象になるからなのです。そして、物件の買い換えをした場合に、売却価格が安すぎて売却損が出たら、不動産売却以外の所得と合算して、損益通算が適用されるのです。
でも、この場合、適用条件として売却物件を5年超えで所有しており、さらに、新しく契約した住宅ローンの支払期間が10年以上のケースです。利益が生じた不動産売却については、ともすれば譲渡所得税が賦課される可能性があります。譲渡所得税は所有期間によって適用される税率が異なっており、5年間を超える場合は15%の所得税と5%の住民税が賦課されます。

 

5年以下の所有期間だったのならその2倍の課税率です。
いつ頃納税すればいいのかというと、所得税が売却をした翌年の2月16日から3月15日までの間に一括納付、他方、住民税の納付期限は4期に分かれているため、支払いも4回に分かれます。普通はローンの残金を支払い終えなくては、不動産の売却は不可能です。

 

 

支払い残高をゼロにできなくて、状況的に売却する必要がある場合は、有効な手段として任意売却という方法があります。実績の豊富な会社に任意売却をまかせると成功しやすいですから、まずは相談しに行ってみて、できればお願いして、債権者との話し合いもおまかせするのがベストな選択でしょう。

 

 

不動産売却時も税金が課されますが、気をつけるべきだとしたら譲渡所得税と住民税でしょう。これらの税は物件の売却で利益を得た場合に納めなければなりません。

 

けれども、売却物件が居住用ならば、3000万円の特別控除の対象となります。
さらに、どれくらいの期間所有していたかで課税のされ方に違いがあるため、確かめてから売却に入ることを勧めます。

 

 

不動産物件を売買する際においての一般媒介契約とは、複数業者への仲介を依頼する契約をいいます。
専属契約に比べて、広告効果が高まったり、結局のところ、売買契約を仲介可能なのは一社ですから、どこよりも先に買い手をみつけ、手数料を得るために販促に努め、すぐに購入希望者がみつけられることもあるようです。ただ、複数の不動産業者と連絡し合うことになりますから、そういったことが面倒で嫌という方もいるでしょう。

 

 

ほとんどのケースでは、不動産物件を売りたい時は、不動産会社と媒介契約を交わします。媒介契約は3つに分けることができますが、多数の制限がつくことになるのが、専属専任媒介契約なのです。

 

専属専任媒介契約を交わすと、契約した業者だけがその物件を仲介できるという制限があります。

 

専属専任媒介契約をした後で、知り合いの中から購入希望者がみつかったとしても、当事者同士で勝手に契約することはできないため、この仲介業者を通すことになるのです。
ほとんどの人が出費をなるべく抑えたいと考えますので、めったに一番初めに決めた値段で不動産売却ができることはなく、いくらになったら買うなどと買手が価格交渉してくる場合が当たり前のようになってしまっています。
価格を下げるように要求されたら、買主がなんのために買おうとしているのかも駆け引きに役立ちます。

 

住居用に買う場合なら、真剣に考えてから、購入希望を伝えてきていますので、少しぐらいは強気の交渉でも、物件が売れると思いますが、あまりにも強気だと諦められてしまうかもしれません。売却したい不動産の査定には、一括査定サービスサイトを使わない手はありません。

 

 

 

なぜかと言うと、ハナから一社の査定結果しか参考にできないと、どのくらいが相場なのかを知らずに安価で物件を売却してしまう恐れがあるからです。

 

 

 

そんな時に一括査定サービスを駆使して異なる業者の査定額も天秤にかけながら、ここのサービス内容が一番いいと思えた業者に依頼を持ちかけてみるのがポイントです。不動産売買の契約書は課税文書の一種ですから、印紙を貼り付けなければいけません。
不動産の売値に応じて段階が変化することにより、印紙代は下手をすると数十万円の出費にもなります。

 

 

 

そして、売主と買主の双方で契約書が作成された場合には、それぞれの契約書に印紙税が課税されてしまいます。ですが、この際の税額は先ほどとは違う金額別の基準が設定されていますので、注意を怠らないでください。

 

これまで持っていた不動産物件の売却をしようとする際、買い手側が境界確認書をお願いしてくるかもしれません。その時の対応としては、土地家屋調査士に土地境界確定測量を依頼して、権利者の立ち会いの下で行ってもらい、きちんと面積を確定してから、書類を作ります。この書類が必要になる理由としては、土地同士の境界線が曖昧な時に、その土地の境界線を明確にして価格を決めるため、さらに、隣接地の権利者と揉めるリスクを回避したいという思惑があるのでしょう。意外かもしれませんが、マイナンバーの提示を求められることが家を売る際にはあるようです。しかし、この場合は売る人が個人であることと、買手が不動産業者などの会社(法人)である場合だけなので、レアケースといえるかもしれません。
さらに、その場合でも例外があります。
不動産物件の価格が100万円以下であれば、売り主のマイナンバー提示はいりません。
そもそもなぜマイナンバーの提示が必要かというと、法人である買主が不動産物件を買った時に税務署に出す書類への記入が必要なので、売り主側がマイナンバーを提示しなければなりません。

 

仲介業者を選び間違えたために、不動産物件の売却に失敗したというケースが多いです。

 

 

 

誠実な業者がいる反面、不誠実な業者も多数存在するのです。
簡易査定は高くつけて、現物査定では相場よりも極端に低くしたり、買手を探す広告活動を行わなかったり、不必要なまでに広告をうって、その費用として高額請求するなど、色々なケースがあります。
良い仲介業者を選ぶためには、最初からいくつかの仲介業者と連絡をとって査定額、話した時の印象、説明などをよく吟味して選ぶようにしましょう。
不動産売却では大きな額の金銭が授受されますから、それなりの経費も当然かかります。
仲介を頼んだ不動産業者への仲介手数料も物件が高く売れれば売れるほど高額になりますし、利益が発生した売却の場合は譲渡所得税を負担しなければならないこともあります。取引の関連書類の作成費用や印紙代も必要です。

 

加えて、自分の住居になっている物件を売却するならば、引っ越し費用も考慮しておかなければいけません。
できるだけ早く不動産物件を売却して現金に換えたいという希望がある場合、ベストな手段は、買い手を探すのではなく、業者に買取をお願いすることになります。

 

 

 

買い手をみつけるまでの通常の手順を省くことができますから、スピードでいったらこれよりも短時間で済む方法はないかもしれません。ですが、残念ながら買取価格というものは買手を探す時と比べるとどうしても安いというマイナスの要素も含んでいるので、どうしても早く物件を売って現金化したいという場合に便利な手段です。物件を購入した後で、買い手側が通常気付かないような欠陥を見付けたという時は、売り手側は瑕疵担保責任を負います。これにより、売り手側にその修繕を求めることができます。
売り手側が不動産会社の取り引きでは、適用期間は最低限2年間(2年間以上)を設けなければなりません。

 

 

しかし、双方が個人である取り引きでは決まった期間が存在しません。

 

 

少しもその期間が設けられないこともままあることです。

 

どうにか不動産を売却する手はずが整い、もう契約が成立したものの、売るのが嫌になった、別の人に買ってほしいというような心境や事情の変化のため売却することを取り止めたい場合は、契約の破棄ができないわけではありません。けれども、契約上に規定した違約金を支払わなければならなかったり、先に貰っていた手付金を返還する際も倍返しにしなくてはいけないため、契約を進めるときは細心の注意を払ってください。

 

 

不動産売却を普通に行う場合の流れは、不動産会社に掛け合っていくところから始まります。
さらに、物件の価値が念入りに見積もられて査定額が提示され、どこかの不動産会社を相手に媒介契約します。

 

 

 

不動産会社が販売活動を行い、買主が見つかったなら、売却価格の交渉が行われてから売買契約が締結され、代金の決済完了後、抵当権抹消に必要な手続きをとり、退去して引き渡しとなります。

 

何か特別な事情でもない限り、不動産を売り渡す際に起こりうる不利益といえば、納税についてのことぐらいでしょう。

 

 

 

但し、現在の住居を売却して新居を購入する際には、売主が不利な局面に立たされる危険性があります。

 

 

 

一例を挙げると、売却の話が成立することを想定して、既に転居先の購入が決まっているにもかかわらず、いくら待っても購入を申し出る人が出てこずに計画では入手するつもりだった代金が入手できないといった事態となることも想定されます。不動産物件を売る場合には、必要なものとして印鑑証明と実印があげられます。なぜなら、法務局で行う所有権移転登記の際に使うため、買主はどっちも必要ではありません。

 

 

でも、ローンで支払うなら違います。

 

 

この場合に限りローン会社では印鑑証明、それと、実印を持参しなければなりません。
もし、連帯保証人を必要とするなら必ずその連帯保証人の印鑑証明と実印がいります。
急いては事を仕損じるとはよく言いますが、殊更不動産売却の場合は高額な取引になるため、念には念を入れて検討していくことが重要です。
危ぶむべき最大の点としては、不動産会社が全て信用できるとは限らないという点が挙げられます。

 

仲介契約を締結しているはずが売ろうという姿勢が見えなかったり、常識外れの安価で買いたたかれたりすることもあるので、心に留めた上で選ぶことです。疑わしい点を少しでも見つけた時は、契約締結は控えましょう。

 

 

売却しようかと思っている不動産物件が複数人の共同名義の場合、委任状が売却に不可欠です。こういった事例では、主立って取り引きに携わる人に、その他の名義人全てが取り引きを代表者が行うことを承諾する(委任する)といった旨の委任状を用意しなければなりません。この委任状は無期限で有効なので、売買の間、一旦もらったものは効力を持ち続けます。

 

「すぐにでも売却したい」と思ったところで、ちょっとやそっとで買いたいという人が現れるわけではないのが不動産物件の難しいところです。だとしたら、平均として不動産売却の期間は、どれくらいかかるのでしょうか。例えば、マンションだと平均で約3ヵ月、戸建ての時は6ヵ月くらいが平均だと言われます。

 

しかし、あくまでも平均でということなので、もっとずっと長くかかる場合もあります。

 

 

 

売却の計画を立てる際は、そこも考えなくてはいけません。

 

不動産物件をすぐに使えるお金にできることが、家を売る上で1番のメリットと言えるでしょう。そして、売ろうとしている物件にかけた地震保険料や火災保険料、貸付金の保証料は、残りの期間の金額が返ってくるでしょう。

 

 

 

ですが、こういった残金は物件の売却が終わったら、自動で返金される訳ではなく、自分で手続きをします。

 

売却が決定したときには、すぐに契約している会社に連絡を入れると忘れずにすみます。

 

 

最大限高値で不動産を売却したいなら、査定を色々な不動産業者に依頼することでしょう。

 

 

 

どこの業者に頼んだかで査定額に大きな違いが出ることも頻繁に見られます。加えて、できるだけ専任媒介の契約にしてください。

 

 

 

専任媒介よりも少ない宣伝予算で売り出しを行う一般媒介では、ある程度買い手がつくのに時間がかかることが多いです。さらに、専任媒介の場合では義務として依頼主に定期的な現状報告をすることになっています。